El Alemán FAQ

1. Welche Arten von Bauprojekten führen Sie durch?

Wir bieten eine Vielzahl von Bauleistungen an, darunter Neubauten, Renovierungen, Erweiterungen, Umbauten sowie Sanierungen. Wir arbeiten sowohl an privaten als auch gewerblichen Projekten.

2. Wie lange dauert es, ein Bauprojekt abzuschließen?

Die Dauer eines Bauprojekts hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Umfang der Arbeiten, der Komplexität und der Witterung. In der Regel können kleinere Projekte in wenigen Wochen abgeschlossen werden, während größere Bauvorhaben mehrere Monate in Anspruch nehmen können.

3. Bieten Sie kostenlose Kostenschätzungen an?

Ja, wir bieten eine unverbindliche und kostenlose Kostenschätzung für Ihr Bauvorhaben an. Kontaktieren Sie uns einfach, und wir besprechen die Details.

4. Welche Genehmigungen sind für mein Bauprojekt erforderlich?

Für viele Bauprojekte sind Genehmigungen erforderlich, wie etwa Baugenehmigungen und eventuell spezielle Umwelt- oder Denkmalschutzgenehmigungen. Wir unterstützen Sie gerne bei der Beantragung der notwendigen Genehmigungen bzw. nehmen Ihnen diese Arbeiten völlig ab. Siehe auch der unten folgende Bericht zum Thema Baugenehmigungen für Renovierungen und Sanierungen auf Mallorca.

5. Wie wird die Qualität der verwendeten Materialien sichergestellt?

Wir verwenden nur hochwertige Materialien von vertrauenswürdigen Lieferanten und achten darauf, dass alle Baustandards und Sicherheitsvorschriften eingehalten werden. Zudem führen wir regelmäßige Qualitätskontrollen während des gesamten Bauprozesses durch.

6. Muss ich mich um die Baustellenlogistik kümmern?

Nein, wir kümmern uns um die gesamte Baustellenlogistik, einschließlich der Lieferung von Materialien und der Koordination der einzelnen Gewerke. Ihr Projekt wird effizient und reibungslos umgesetzt.

7. Was passiert, wenn unerwartete Probleme auftreten?

Während des Bauprozesses können unvorhergesehene Herausforderungen auftreten. Wir informieren Sie umgehend und schlagen Lösungen vor, um Verzögerungen oder zusätzliche Kosten zu minimieren. Ihre Zufriedenheit steht für uns an erster Stelle.

8. Haben Sie Erfahrung mit umweltfreundlichem Bauen?

Ja, wir haben umfangreiche Erfahrung im umweltfreundlichen Bauen und der Nutzung nachhaltiger Materialien. Wenn Sie ein energieeffizientes oder umweltbewusstes Bauprojekt planen, beraten wir Sie gerne und setzen Ihre Wünsche um.

9. Wie wird die Zahlung geregelt?

Die Zahlungsmodalitäten werden vor Beginn des Projekts in einem detaillierten Vertrag festgelegt. In der Regel erfolgt die Zahlung in mehreren Raten, abhängig vom Fortschritt des Projekts. Eine vom Projekt abhängige Anzahlung gewährleistet die Terminvereinbarung und den Kauf der benötigten Materialien zum Anfang eines Projektes.

10. Bieten Sie Garantien auf Ihre Arbeit?

Ja, wir bieten eine Garantie auf alle unsere Bauarbeiten. Die genauen Bedingungen hängen vom jeweiligen Projekt ab, jedoch können Sie sicher sein, dass wir bei etwaigen Mängeln schnell und zuverlässig nachbessern.

11. Kann ich mein Bauprojekt auch nachträglich ändern lassen?

Änderungen sind je nach Bauphase und Umfang des Projekts möglich. Wir besprechen die Optionen mit Ihnen und stellen sicher, dass die Änderungen in Übereinstimmung mit den ursprünglichen Planungen und den Bauvorschriften durchgeführt werden. Änderungen des Planes bedingen einhegend auch fast immer Änderungen des Budgets und sollten daher genauestens abgestimmt werden.

12. Wie kann ich den Fortschritt meines Projekts verfolgen?

Wir halten Sie regelmäßig über den Fortschritt Ihres Projekts auf dem Laufenden, entweder durch persönliche Treffen, E-Mails oder der Übermittlung von Fotos und Videos.

13. Wie kann ich ein Angebot anfordern?

Um ein Angebot zu erhalten, können Sie uns telefonisch, per E-Mail oder über unser Kontaktformular auf der Website erreichen. Wir besprechen die Details Ihres Projekts und erstellen daraufhin ein individuelles Angebot. Direktanfrage senden ->

14. Thema Baugenehmigung auf Mallorca für eine geplante Renovierung oder Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung

Bei Renovierungen und Sanierungen auf Mallorca gibt es eine Reihe von rechtlichen, technischen und administrativen Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Es ist wichtig, die spezifischen Anforderungen zu verstehen, um Probleme mit den Behörden zu vermeiden und das Projekt effizient und rechtskonform umzusetzen. Im Folgenden finden Sie eine detaillierte Übersicht der wesentlichen Voraussetzungen und Vorgaben.

14.1. Genehmigungen und Baugenehmigung (Licencia de Obras)

Bevor Sie mit einer Renovierung oder Sanierung auf Mallorca beginnen, benötigen Sie in den meisten Fällen eine Baugenehmigung, auch wenn es sich nur um eine Renovierung handelt. Die Art und Weise, wie Sie eine Genehmigung erhalten, hängt von der Art der Renovierung oder Sanierung ab:

• Erhalt von Genehmigungen: Um eine Genehmigung zu erhalten, müssen Sie einen Antrag bei der zuständigen Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) stellen. Der Antrag muss detaillierte Informationen über das Bauvorhaben enthalten, einschließlich der Art der Arbeiten, der betroffenen Gebäudeabschnitte und gegebenenfalls der geplanten Materialien.

• Baugenehmigung für kleinere Renovierungen: Für kleinere Arbeiten, wie das Streichen von Wänden oder den Austausch von Türen und Fenstern, sind in der Regel keine umfangreichen Genehmigungen erforderlich. Es ist jedoch immer ratsam, dies vorher zu überprüfen.

• Baugenehmigung für größere Renovierungen oder Sanierungen: Wenn Sie größere strukturelle Veränderungen vornehmen möchten (z. B. Wände einreißen, das Dach erneuern oder das Fundament ändern), müssen Sie eine detaillierte Baugenehmigung beantragen. Diese wird oft durch einen Architekten oder Bauingenieur begleitet, der die Pläne erstellt.

• Denkmalschutz und historische Gebäude: Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder sich in historischen Zonen befinden, gelten strengere Vorschriften. Renovierungen an diesen Gebäuden müssen in Übereinstimmung mit den Vorschriften für den Denkmalschutz erfolgen, und es müssen oft besondere Genehmigungen beantragt werden.

14.2. Baurechtliche Vorschriften und Normen

Mallorca, wie auch der Rest Spaniens, hat spezifische Baurechtsvorschriften, die bei Renovierungen und Sanierungen berücksichtigt werden müssen. Diese beinhalten:

• Nutzung des Gebäudes: Wenn die Nutzung des Gebäudes geändert wird (z. B. von Wohnraum zu einem kommerziellen Zweck oder umgekehrt), müssen auch hier entsprechende Genehmigungen eingeholt werden.

• Bautechnische Vorschriften: Alle Bauarbeiten müssen den spanischen Baunormen entsprechen, die sowohl statische Anforderungen als auch Vorschriften zur Sicherheit, Brandschutz und Energiestandards umfassen. Zu den relevanten Normen gehören u.a. die Normen zur Wärmedämmung, Schalldämmung und Belüftung.

• Umweltvorgaben: In manchen Fällen können Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten bestimmte Umweltauflagen haben. Besonders bei Arbeiten in Gebieten, die als Natura 2000-Gebiete oder Naturschutzgebiete ausgewiesen sind, müssen Umweltverträglichkeitsprüfungen durchgeführt werden.

14.3. Verwendung von Material und Bautechniken

Es gibt klare Vorgaben, wie Materialien und Bautechniken ausgewählt werden müssen, insbesondere bei Renovierungen in ländlichen Gebieten oder bei historischen Gebäuden:

• Traditionelle Materialien: Auf Mallorca gibt es Vorschriften, die verlangen, dass bei Renovierungen von historischen Gebäuden oder in bestimmten Gebieten traditionelle Materialien wie Naturstein, Holz und Terrakotta verwendet werden.

• Energieeffizienz: Abhängig von der Art der Renovierung müssen möglicherweise auch Modernisierungen hinsichtlich der Energieeffizienz vorgenommen werden, wie z. B. die Installation von Wärmedämmung oder die Verwendung energieeffizienter Fenster.

• Haustechnik und Elektrik: Bei umfassenderen Renovierungen, die auch die Erneuerung der Elektrik oder der Sanitäranlagen betreffen, müssen alle installierten Systeme den spanischen Normen für Sicherheit und Energieeffizienz entsprechen.

14.4. Fachliche Unterstützung: Architekt, Ingenieur und Bauleiter

Für größere Renovierungs- oder Sanierungsprojekte ist es häufig erforderlich, einen Architekten oder Bauingenieur zu beauftragen, der den Antrag auf Genehmigung stellt, die Pläne erstellt und die Arbeiten überwacht. Die Fachkräfte, die an einem Projekt beteiligt sind, sollten sich mit den lokalen Vorschriften und Normen auskennen.

• Architekt: Ein Architekt ist besonders wichtig, wenn strukturelle Veränderungen oder Neubauten vorgenommen werden. Der Architekt erstellt die Entwürfe und reicht die erforderlichen Anträge bei den Behörden ein.

• Ingenieur: Ein Bauingenieur ist erforderlich, wenn es um sicherheitsrelevante bauliche Arbeiten geht, wie z. B. das Verändern von Tragstrukturen oder die Installation von Haustechnikanlagen.

• Bauleiter: Ein Bauleiter ist für die Koordination der Arbeiten auf der Baustelle verantwortlich und sorgt dafür, dass die Arbeiten gemäß den Plänen und den lokalen Vorschriften ausgeführt werden.

14.5. Kosten und Finanzierungsfragen

Die Kosten für Renovierungen und Sanierungen auf Mallorca können je nach Art der Arbeiten und Umfang des Projekts stark variieren. Einige der wichtigsten Kostenfaktoren umfassen:

• Genehmigungsgebühren: Es können Gebühren für die Beantragung von Baugenehmigungen anfallen, und diese variieren je nach Umfang und Art der Arbeiten.

• Fachliche Unterstützung: Die Beauftragung von Architekten, Ingenieuren und Bauleitern hat ebenfalls ihren Preis. Auch die Beauftragung eines Anwalt für rechtliche Beratung kann notwendig sein, wenn es rechtliche Unklarheiten gibt.

• Materialkosten: Wie bereits erwähnt, können bei Renovierungen von historischen oder ländlichen Gebäuden hohe Materialkosten anfallen, da traditionelle und oft importierte Materialien erforderlich sind.

• Steuern: Es gibt verschiedene Steuern, die bei Renovierungen auf Mallorca berücksichtigt werden müssen, wie die Mehrwertsteuer (IVA), die in Spanien 21 % beträgt, sowie möglicherweise zusätzliche lokale Steuern.

14.6. Wichtige Hinweise und Tipps

• Fristen beachten: Planen Sie genügend Zeit für die Beantragung der Genehmigungen und die Durchführung der Arbeiten ein, da es zu Verzögerungen kommen kann, insbesondere bei größeren Renovierungen.

• Professionelle Beratung einholen: Die Vorschriften und Anforderungen auf Mallorca können komplex sein. Es ist daher ratsam, sich von einem lokalen Architekten, Ingenieur oder Anwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen und technischen Anforderungen eingehalten werden.

• Bewohnbarkeit und Nutzung: Wenn Sie das renovierte Gebäude vermieten oder verkaufen möchten, stellen Sie sicher, dass alle relevanten Genehmigungen und Inspektionen abgeschlossen sind, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Fazit

Renovierungen und Sanierungen auf Mallorca erfordern eine sorgfältige Planung und die Einhaltung lokaler Vorschriften und Genehmigungsverfahren. Es ist wichtig, mit den richtigen Fachleuten zusammenzuarbeiten, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Genehmigungen eingeholt werden und alle Arbeiten den rechtlichen und bautechnischen Anforderungen entsprechen. Wenn Sie diese Vorgaben beachten, können Sie Ihre Renovierung erfolgreich umsetzen und das Gebäude langfristig genießen. Direktanfrage senden ->

15. Was gibt es beim Bauen, Renovieren und Sanieren auf Mallorca zu beachten? Welche Vorschriften gibt es?

Die Suche nach dem gewissen etwas...  Wer eine Villa, eine Finca oder eine Wohnung auf Mallorca zum Kauf sucht, will sich meist einen Traum realisieren. Nur – die perfekte Wunschimmobilie auf Malloorca finden sich auch bei intensiver Suche nicht. Zu weit sind oft Traum und Realität voneinander entfernt. Mal stimmt die Lage nicht, mal die Ausrichtung des Hauses, mal ist es zu klein, mal zu groß, mal hat es zu viele Treppen und Stufen, mal hat es zu viel Renovierungsaufwand. Und fast immer weichen der Preis des erhofften Schnäppchens vom aktuellen Marktpreis erheblich ab.  Von daher kauft man meist eine B – Lósung und gestaltet frei nach Geschmack und Möglichkeiten um.

Selber Bauen auf Mallorca

In dieser Situation gehen die Überlegungen der Interessenten oft dahin, sich ihr Traumhaus selber zu bauen. Besser ein wunschgetreuer Maßanzug, als ein Haus von der Stange. Natürlich muss man zuerst das geeignete Baugrundstück finden – da geht’s dann schon wieder los… Dann geht es auf die Suche nach einem geeigneten Architekten, der der den Traum von Ihrem Haus oder Ihrer Finca realisieren kann. Dazu sollten Sie unverbindliche Vorgespräche mit mindestens zwei Architekten führen. Die Zusammenarbeit wird in der Regel 1 ½ bis 2 Jahre dauern. Daraus folgt, dass man einen Partner finden muss, bei dem die Basis stimmt, der Ihre Sprache spricht und der Sie zudem auch noch versteht – denn schließlich wollen Sie in dem Haus wohnen und nicht gemeinsam mit dem Architekten dort einziehen, das heisst Ihr Wunsch ist oberstes Gebot.

Der Architekt wird zunächst eine Grundstücksanalyse vornehmen, die öffentlich-rechtlichen Kriterien der vorgesehenen Bebauung prüfen und ermitteln, ob keine gesetzlichen oder sonstigen Hindernisse für die konkrete Bebauung bestehen. Dann wird der Architekt mit Ihnen den Platzbedarf und Anspruch und Ihre Vorstellungen an Technik und Ausstattungswüsnchen ermitteln und dann an den Entwurf des Planes gehen. Es werden viele Diskussionen folgen, bis der endgültige Plan feststeht. Die Kosten des Architekten liegen übrigens ungefähr bei 12 % der Bausumme.

Der Architekt wird dann für Sie die Baugenehmigung beantragen – wofür man mit einigen Monaten, je nach Auslastung der jeweils zuständigen Gemeinde und Umfang des Projekts rechnen muss. Dann geht es an die Auswahl der Baufirma und des technischen Architekten. Hierbei kommen wir ins Spiel. Es empfiehlt sich meist, hier Vorschlägen des Architekten zu folgen und solche Beteiligte auszusuchen, mit denen der Architekt schon lange Zeit vertrauensvoll zusammen arbeitet und Referenzobjekte vorstellen kann. Die entsprechenden Ausschreibungen werden ebenfalls vom Architekten durchgeführt und betreut. Dies alles ist ein umfangreicher und zeitaufwendiger Papierkram, der in mehreren Stufen absolviert wird: Bauvoranfrage (projecto basico), Baugenehmigung (Licencia de Obras) und Ausführungsprojekt (projecto de Ejecucion). Die die notwendigen Vertragswerke mit dem Architekten, dem technischen Architekten und der Baufirma ist oft auch die Hinzuziehung eines spezialisierten Rechtsanwalts zu empfehlen, der kostet natürlich auch wieder Geld, kann aber auch Geld sparen durch Fehlervermeidung.

Ist der Bau fertig gestellt, erteilt der Architekt eine Final de Obra (eine Bauabschlusserklärung), mit der er bestätigt, dass der Neubau gemäß der genehmigten Planung fertig gestellt wurde. Sodann erfolgt die Bauabnahme des Neubaus durch die Gemeinde – ebenfalls Final de Obra genannt.

Schlussendlich folgt ein notarieller Akt mit der sog. Neubauerklärung (obra nueva), in der das neu erbaute Haus ausführlich beschrieben und dann im Grundbuch (wo ja bislang nur ein Baugrundstück eingetragen ist) eingetragen wird. Bei dem geschilderten Procedere spielt es übrigens keine Rolle, ob es sich bei dem Neubau um eine Villa oder eine Finca handelt oder um ein Bauträgerprojekt.

Keine Angst vor dem Bauen auf Mallorca

Häufig hören wir, dass Interessenten Angst haben, auf Mallorca selbst zu bauen: Ein fremdes Land, unbekannte Rechtsvorschriften, fremde Sprache, nicht ständige Anwesenheit zur Kontrolle und, und, und. Wir dürfen Sie beruhigen. Viele unserer Kunden haben sich ihre  Mallorca Immobilie selbst gebaut und leben heute dort sehr glücklich – und haben eine Menge Geld gespart (nämlich den Bauträgergewinn) obwohl sie kaum bis gar kein spanisch oder gar mallorquin, die amtssparache auf Mallorca, sprechen. Allerdings, wenn man nicht ständig auf Mallorca wohnt, die Sprache beherrscht und schon Vorkenntnisse vom Bauen hat, wird das Bauen auf Mallorca nur dann ein gutes Ende nehmen, wenn man sich hier vertrauensvolle Partner (Architekt, Rechtsanwalt, Baufirma) sucht, die das Mallorca-Projekt von Anfang bis Ende zuverlässig betreuen und begleiten. Gerne geben wir Ihnen dazu aus unserem Netzwerk beste Empfehlungen.

15.2. Welche Bauvorschriften sind zu beachten?

Wer kein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger oder kein Zweithandhaus erwerben, sondern seine eigenen Träume und Wünsche quasi als Maßanzug verwirklichen will, kann nach geeignetem Bauland suchen und ein Haus nach seinen ganz individuellen Wünschen und Bedürfnissen planen und errichten lassen. Damit der Traum vom Haus kein Albtraum wird, muss zwingend ein erfahrener Architekt hinzugezogen werden. Oft auch ein Rechtsanwalt, der gemeinsam mit dem Architekten – und zwar v o r (!) dem Grundstückskauf – prüfen muss, ob sich die Pläne auf dem ausgewählten Grundstück realisieren lassen. Der Architekt wird zunächst prüfen, welche „Qualität“ das fragliche Grundstück hat. Ist es „suelo urbano“, „suelo urbanizable“ oder „suelo rústico“? Wichtig ist, sich mit diesen drei Kathegorien zunächst zu befassen.

suelo urbano

Bei der Kathegorie „suelo urbano“ handelt es sich um städtischen Baugrund. Er verfügt in der Regel über städtische Infrastrukturdienste (Stadtwasser, Kanalisation, Elektroanschlüsse, befestigter Gehweg). Was auf dem fraglichen Grundstück gebaut werden darf, ergibt sich aus dem Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde (und jede Gemeinde hat unterschiedliche Vorschriften). Das zuständige Rathaus erteilt auf eine Bauvoranfrage eine sog. „cédula urbanistica“. Aus dieser kann man entnehmen, ob das Grundstück in einer „zona unifamiliar“ liegt und deshalb nur mit einem Einfamilienhaus bebaut werden darf oder in einer „zona plurifamiliar“ und deshalb für eine Mehrfamilienhaus-Bebauung vorgesehen ist. Weiter kann man der Cédula Einzelheiten über Mindestgrundstücksgröße, zulässige Höhe des Gebäudes, maximale Überbauung und Wohnfläche, Grenzabstände etc. entnehmen.

suelo urbanizable

Vorsicht geboten ist, wenn das Grundstück als suelo urbanizable ausgewiesen ist. Dabei handelt es sich um Bauerwartungsland, das einmal Bauland werden könnte, aber auch die Gefahr besteht, dass es z.B. als suelo rustico rückgestuft wird und dann eine Bebauung gar nicht oder nur unter erschwerten Umständen möglich ist. Suelo urbanizable ist also Land in einer Übergangssituation und wird erst durch einen juristischen Transformationsprozess zu Bauland.

suelo rústico

Problematisch kann es werden, wenn das Grundstück als suelo rústico (ländliches Grundstück) ausgewiesen ist. Nach deutschen Rechtsvorschriften entspricht das einem „Bauen im Außenbereich“. Was auf suelo rústico gebaut werden darf, ist im Baugesetz für die Balearen vom 29.12.2017 (Ley 12/2017) und in Satzungen der Gemeinden geregelt. Dabei taucht zunächst das Problem auf, dass „rústico“ nicht gleich „rústico“ ist. Im Territorialplan von Mallorca sind bestimmte Schutzzonen ausgewiesen, AANP, ANEI, ARIP-B und ATC. Die Einzelheiten will ich Ihnen hier ersparen, da in diesen Schutzzonen das Bauen generell verboten ist.

Es gibt weitere Zonen mit ländlichem Boden – nämlich APR, ARIP, AIA, AT-H, SRG-F und SRG, in den eine Bebauung unter strengen Auflagen und weiteren Mindestanforderungen zulässig ist. Das beginnt schon bei der Größe der Parzelle: In den Zonen SRG-F und ARIP muss die Parzelle mindestens 50.000 m² groß sein, in den Zonen SRG, AIA und AT-H mindestens 14.000 m². Auf diesen Parzellen darf dann jeweils nur ein Einfamilienhaus gebaut werden. Auch für die Gebäudegröße gibt es detaillierte Vorschriften. Seit 2020 (Gesetzesdekret 9/2020 vom 25. Mai 2020) darf die bebaute Fläche von suelo rústico nur noch 1,5 % der Grundstücksfläche betragen. Auch das zulässige, maximale Bauvolumen wurde von 1.500m³ auf 900 m³ reduziert. Auch bei den Swimmingpool muss man Abstriche machen. Sie dürfen heute nur noch maximal 35 m² groß sein, und ihr Wasservolumen darf maximal 60 m³ betragen. Um spätere An- und Umbauten von vornherein zu verhindern, ist außerdem vorgegeben, dass die Gesamtfläche von Vordächern 20 % der vom rest des Gebäudes eingenommenen Fläche nicht überschreiten darf. Weiterhin können die Gemeinden ästhetische Beschränkungen auferlegen: für die Art der verwendeten Materialien, für die Oberflächen der Fassaden, die Art des Daches und der Zäune sowie die Größe der Fenster.

Die meisten Bauverstöße auf Mallorca finden im ländlichen Bereich auf suelo rústico statt. Das hat einen historischen Hintergrund: Kam bei Finca-Eigentümern ein Kind hinzu, wurde einfach ein Zimmer ohne Baugenehmigung angebaut. Auf den Bauantrag wurde meist aus steuerlichen Gründen verzichtet, da die größere Konstruktionsfläche zu höheren Gemeindesteuern geführt hätte. Und gab es mal Probleme, wurde das mit dem Bürgermeister bei einem Bier oder einem guten Essen im Dorfgasthaus geklärt. Heute ist das anders. Eine dem Inselrat untergeordnete „Agentur zur Verteidigung des Territoriums“ (Agencia de Defensa del Territori (ADT) ist damit befasst, illegale Bauten aufzuspüren und Bußgeld- oder Abrissverfahren einzuleiten. Und auch der gute, alte Bestandschutz hilft nicht immer, denn er ist im ländlichen Bereich seit 2018 ausgelaufen. Illegale Gebäude, die nicht am 31.12.2017 schon acht Jahre beanstandungsfrei vorhanden waren, können zukünftig nicht mehr durch Bestandsschutz geheilt werden. Der frühere Bestandsschutz machte die illegale Immobilie zwar nicht legal, schützte sie aber vor Maßnahmen der Gemeinde.

Es bleibt also alles recht unübersichtlich. Sprechen Sie uns gern an mit Iohrem Projektierungswusnch.

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16. Ocupas

Durch die Corona-Pandemie stehen nach wie vor viele Ferienwohnungen und - häuser auf Mallorca leer. Diesen Umstand nutzen die sogenannten Okupas, um fremde Immobilien zu besetzen.

Während dieses Verhalten in Deutschland eindeutig strafbar ist und eine Räumung relativ schnell zu erwirken wäre, sieht die Rechtslage in Spanien grundlegend anders aus.

Die Linksregierung Spaniens hat 2021 neue Gesetze verabschiedet, die für Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca und in ganz Spanien einen Schlag ins Gesicht bedeuten.

Die ursprüngliche Gesetzeslage

In Spanien gewährt die Verfassung nach Artikel 47 jedem Einwohner das Recht auf eine würdige und angemessene Behausung. Auf diesen Artikel berufen sich Hausbesetzer in ganz Spanien, wenn sie sich von einer Zwangsräumung bedroht sehen. Die spanische Rechtsprechung sah bis 2020 vor, dass die Polizei die sofortige Räumung einer Immobilie nur innerhalb von 48 Stunden nach der Besetzung durchführen durfte. Nach Ablauf dieser Frist hat das Gericht den Hausbesetzern ein Bleiberecht zugesprochen.

Da sich mit der Zeit regelrecht mafiöse Strukturen bildeten, die diese Gesetzeslücke als Geschäftsmodell für sich entdeckten, hat die spanische Regierung bereits vor einigen Jahren neue Gesetze erlassen.

Zwischenzeitliche Gesetzeslage bezüglich der Hausbesetzung auf Mallorca 2020

Eigentümer atmeten auf: Das neue Gesetz sah vor, dass Polizei und Guardia Civil eine Hausbesetzung auf Mallorca jederzeit beenden durften, sobald Besetzer keinen Nachweis über ihren rechtmäßigen Aufenthalt in einer Immobilie zu erbringen vermochten. Es musste lediglich nachgewiesen werden, dass der Zutritt zur Immobilie durch eine unerlaubte Handlung erfolgte.

Die Frist von nur 48 Stunden galt nicht mehr. Besonders Ferienwohnungen und abgelegene Häuser waren zuvor stark von Okupas betroffen. Für viele begann und endete der lang ersehnte Urlaub in der eigenen Ferienwohnung auf Mallorca mit der Erkenntnis, dass die Schlösser ausgetauscht wurden und die Immobilie auf unbestimmte Zeit nicht nutzbar sein wird.

Darf man ein Haus besetzen? Die aktuelle Rechtslage in Spanien und auf Mallorca

Die spanische Linksregierung hat aufgrund zunehmender Verarmung und Arbeitslosigkeit im Land, bedingt durch die Corona-Pandemie, neue Regelungen zum Umgang mit Hausbesetzungen beschlossen.

Das neue Gesetz sieht Folgendes vor: Es reicht nicht mehr aus, dass Hausbesetzer sich Zugang durch eine unerlaubte Handlung verschafft haben, um eine Zwangsräumung durch die Polizei zu erwirken. Seit Januar 2021 ist eine Räumung nur möglich, wenn die Hausbesetzer durch Gewalt oder Einschüchterung Zugang zum Wohnraum erlangt haben. Andernfalls muss gewährleistet sein, dass die ungebetenen Bewohner eine angemessene Ersatzwohnung aus dem sozialen Wohnungsbau erhalten. Vorher kann die Polizei sie nicht der Wohnung beziehungsweise des Hauses verweisen.

Mit dieser Regelung wird kriminellen Banden die Hausbesetzung auf Mallorca und in ganz Spanien massiv erleichtert.

Eine Regierung hat unter anderem die Aufgabe, das Privateigentum des Einzelnen zu schützen. Aufgrund der Neuregelungen ist es fraglich, inwieweit Spaniens Regierung diesen Grundsatz noch verfolgt.

Was kann man gegen Hausbesetzer machen?

Um sich gegen illegale Hausbesetzung auf Mallorca zu schützen, müssen Sie präventiv handeln. Sind Okupas erst in Ihre Wohnung eingedrungen, ist es enorm schwer, sie wieder loszuwerden.

1. Vermieten Sie Ihre Immobilie

Die naheliegendste Option ist oft die beste. Vermieten Sie Ihre Immobilie während Ihrer Abwesenheit, steht sie nicht leer, und Okupas werden gar nicht erst angelockt. Dringen dennoch ungebetene Gäste in Ihre Wohnung ein, bemerkt der Mieter dies in der Regel früh genug und kann direkt die örtlichen Behörden verständigen.

2. Installieren Sie eine Alarmanlage

Alarmanlagen sind eine effektive Methode, um Ihr Eigentum zu schützen. Eine Hausbesetzung auf Mallorca setzt voraus, dass die Eindringlinge erst spät bemerkt werden. Ist Ihre Alarmanlage mit einer Sicherheitsfirma oder der Polizei verbunden, haben Okupas nur wenige Minuten, bevor die Polizei erscheint und nach dem Rechten sieht.

3. Installieren Sie Smart-Home-Systeme

Okupas kundschaften Wohnungen und Häuser wochenlang aus, bevor sie zuschlagen. Hausbesetzungen auf Mallorca betreffen zum größten Teil Leerstände. Machen Sie den potenziellen Besetzern durch automatisch öffnende und schließende Rollladen sowie automatische Einschaltzeiten für Licht und Fernseher weis, dass das Gebäude bewohnt ist.

4. Pflegen Sie den Kontakt mit Ihrer Nachbarschaft

Vertrauen Sie einem Nachbarn Ihren Schlüssel an, kann er regelmäßig nach dem Rechten sehen. Generell empfiehlt sich ein guter Umgang mit den Nachbarn, denn sie sind die Ersten, die bemerken, wenn sich jemand in der Wohnung aufhält. Es macht auch Sinn, sich abzusprechen, sodass jeder Nachbar weiß, zu welcher Zeit niemand im Haus sein dürfte.

5. Vermeiden Sie Posts auf Social Media

Längst nutzen kriminelle Banden Social Media zur Auswahl der Objekte, die sie besetzen. Ein falscher Post mit Informationen über die längere Abwesenheit wirkt wie eine Einladung zur Hausbesetzung auf Mallorca.

6. Vermeiden Sie Werbung und Schilder

Wenn es auch eine vielversprechende Idee ist, die Immobilie zu vermieten, um sich gegen die illegale Hausbesetzung auf Mallorca zu schützen, überlassen Sie die Arbeit einem Makler. Er weiß genau, inwieweit er Werbung machen kann und worauf er achten muss, um nicht die falsche Klientel anzulocken. Außerdem sorgt ein Makler durch regelmäßige Besichtigungen dafür, dass die Wohnung belebter wirkt. Das schreckt potenzielle Hausbesetzer ab.

7. Bewahren Sie persönliche Gegenstände in Ihrer Wohnung auf

Was im ersten Moment kontra-intuitiv wirkt, ergibt nach spanischer Rechtsprechung Sinn. Wenn Sie persönliche Gegenstände im Haus aufbewahren, wird eine Hausbesetzung eher als Hausfriedensbruch eingestuft, und es kommt zu keinem Verfahren wegen Hausbesetzung. Das erleichtert eine Räumung.

Fazit: Hausbesetzung auf Mallorca



Sich gegen Hausbesetzung auf Mallorca zu schützen, ist aufgrund der aktuellen Rechtslage in Spanien dringend erforderlich. Die durch Präventivmaßnahmen entstehenden Kosten sind um ein Vielfaches geringer als jene, die durch langjährige Prozesse und Gerichtsverfahren auf Sie zukommen würden. Informieren Sie sich frühzeitig über Systeme und Möglichkeiten zur Abwehr von Hausbesetzern, damit Ihre Immobilie auf Mallorca auch weiterhin in Ihren Händen bleibt.