Kernsanierung Komplettrenovierung des Hauses/ der Wohnung ... -> zur Anfrage

Eine Kernsanierung (“rehabilitación integral”, “reforma profunda”) umfasst typischerweise:

• vollständiger oder überwiegender Austausch / Instandsetzung der tragenden Strukturen und wesentlicher Bauelemente (Dach, Decken, Wände, Fundament)
• Erneuerung von Haustechnik (Elektro, Sanitär, Heizung / Klimatisierung)
• Erneuerung der Wärmedämmung sofern vorhanden, sonst auch Neuerrichtung von Wärmedämmung und somit Verbesserung der Energieeffizienz
• ggf. Umgestaltung des Grundrisses, Modernisierung von Böden, Fenstern, Bädern, etc.

Spezifika auf Mallorca

Mallorca bringt einige besondere Bauweisen, Umweltfaktoren und gesetzliche Rahmenbedingungen mit, die eine Kernsanierung beeinflussen:

1. Klima und Feuchtigkeit
   Die mediterrane Umgebung mit hoher Luftfeuchtigkeit (insbesondere in Meeresnähe) führt zu Problemen mit Kondensation, Salzausblühungen, Feuchtigkeit von Außen, Schäden am Mauerwerk und Holz. Maßnahmen zur Abdichtung, Dampfsperren, Materialien mit guter Feuchtigkeitsresistenz sind wichtig. Beispiel: Feuchtigkeitsschäden, Schimmel in älteren Villen und Fincas sind häufig. 
2. Energieeffizienz und Dämmung
   Viele Gebäude auf Mallorca haben bisher schlechte Energieeffizienz. Etliche Gebäude liegen in den Energieklassen E, F oder G. 
   Wärmedämmung, moderne Verglasungen, effiziente Klimatisierungs- oder Heizsysteme (z. B. Wärmepumpen, Solarthermie, Photovoltaik) spielen eine wachsende Rolle, gerade wegen steigender Strom- und Energiekosten.
3. Baustoffe und historische Substanz
   Insbesondere in Altstadtvierteln (Palma, Dörfer) und bei Fincas gibt es viele historische oder traditionelle Baumaterialien (Naturstein, Holz, älteres Mauerwerk). Hier ist oft Fachwissen erforderlich, um Substanz zu erhalten, Schadensbilder korrekt zu beurteilen (z. B. Zustand der Holzbalken, Tragwerk) und ggf. Denkmalvorschriften einzuhalten.
4. Landschafts-/Küstenschutz & regen Vorschriften
   In Küstennähe oder in Zonen mit besonderem Landschaftsschutz (suelo rústico) gelten oft zusätzliche Auflagen. Fincas in ländlichen Gebieten oder Außengebieten unterliegen speziellen Genehmigungsregeln. Illegale Bauten (ohne Genehmigung) werden in manchen Fällen legalisiert, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. 

Rechtliche und Genehmigungsaspekte

Bei einer Kernsanierung auf Mallorca sind vielfältige behördliche Regelungen zu beachten siehe auch unsere FAQ)

1. Baugenehmigung (Licencia de obras)
   

• Obra Menor: kleine Bauarbeiten (z. B. Ohne Einfluss auf die Struktur, kleinere Innenarbeiten) 
• Obra Mayor: größere Veränderungen, strukturelle Eingriffe, größere Umbauten, Änderungen an Fassade, tragenden Elementen. Diese benötigen ein Projekt, das von einem Architekten/Ingenieur eingereicht wird. 
• Besonderheiten, wenn in geschützten Gebieten, Küstenzonen oder bei historischen Gebäuden gearbeitet wird.

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2. Legalisierung von illegalen Strukturen
   Wenn das Gebäude, Teile davon oder Anbauten ohne Genehmigung errichtet wurden, kann eine Legalisierung möglich sein (unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. Verjährungsfristen, Einhaltung von Abständen, Bebauungsgesetzen). 
3. Gesetze zur Flächennutzung (Ley del Suelo, LOUS, etc.)
   Diese regeln, was auf welchem Land erlaubt ist, wie hoch gebaut werden darf, Grenzabstände, Bebauungsdichte, usw. Diese Gesetze können sich ändern und lokale Besonderheiten bestehen. 
4. Energiezertifikate & Umweltauflagen
   Um Fördermittel zu erhalten oder Genehmigungen zu erleichtern, muss oft eine Verbesserung der Energieeffizienz nachgewiesen werden (z. B. mindestens 30 % Reduktion des Energieverbrauchs bei großen Sanierungen). 

Kosten & Fördermittel

Typische Kostenfaktoren

Folgende Faktoren haben großen Einfluss auf die Gesamtkosten:

• Zustand der Bausubstanz: Wie stark ist der Verfall, Feuchtigkeitsschäden, Statikprobleme?
• Größe und Komplexität: Fläche, Anzahl der Stockwerke, Dachform, Bodenplatten, etc.
• Ausstattung & Materialien: einfache vs. hochwertige Ausstattung (Fenster, Böden, Sanitär, Küche)
• Haustechnik (Elektro, Wasser, Heizung/Kühlung)
• Dämmung, Energieeffizienzmaßnahmen, Solaranlagen etc.
• Transport und Logistik: Materialien müssen ggf. über schwierig zugängliche Straßen geliefert werden, Besonderheiten bei Inselversorgung
• Unvorhergesehenes: z. B. Funde von Asbest, versteckte Schäden, Bodenprobleme

Was man finanziell rechnen kann

Konkrete Zahlen sind immer sehr individuell. Hier ein grober Rahmen:

• Für Standard-Kernsanierungen (mittelmäßig, ohne luxuriöse Extras) kann man mit 1.000‑2.000 €/m² oder mehr rechnen, je nach Zustand und Ausstattung.
• Hochwertige Sanierungen, Villen mit schönen Ausblicken, hochwertige Materialien und Technik können deutlich höher liegen.

Fördermöglichkeiten

Auf Mallorca / auf den Balearen gibt es verschiedene staatliche oder regionale Förderprogramme:

• Zuschüsse zur Verbesserung der Energieeffizienz – z. B. wenn durch Maßnahmen wie bessere Dämmung, neue Fenster etc. Energieeinsparungen erreicht werden. Ein Beispiel: Für solche Fälle gibt es Zuschüsse von 6.300 bis ca. 18.800 €, abhängig von der Einsparung. 
• Förderprogramme seitens der Balearenregierung, z. B. für nachhaltige Renovierungen.
• Förderungen oder Steuererleichterungen bei Legalisierung illegaler Bauten, bestimmte Bewohnergruppen oder wenn das Gebäude unter Nutzungsschutz/Denkmalschutz steht.
• Wichtig: Förderanträge früh stellen, z. B. vor Beginn der Bauarbeiten, und alle erforderlichen technischen und energetischen Nachweise erbringen.

Beispiel: Energetische Sanierung & gesetzliche Anforderungen

Ein konkretes Beispiel: Die Universität der Balearen saniert das Gebäude „Ramon Llull“, es wird eine energetische Sanierung durchgeführt, bei der der Verbrauch an nicht erneuerbarer Primärenergie mindestens 30 % gesenkt werden soll. Dazu werden sowohl Hülle als auch aktive Systeme (Klimaanlagen, Heiz-/Kühlsysteme) modernisiert. 

Ablauf einer Kernsanierung auf Mallorca (Schritt für Schritt)

1. Vorbereitung und Inspektion
   

• Zustandserfassung (Statik, Feuchtigkeit, Dach, Fundament, Holz, Mauern)
• Energieaudit, wenn möglich
• Budgetplanung inkl. Puffer

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2. Genehmigungen & Planung
   

• Auswahl Architekt / Ingenieur
• Einholen der nötigen Bau‑ / Umweltschutz‑Genehmigungen
• Pläne, Gutachten, Angebote einholen

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2. Auswahl der richtigen Baufirma, wir stehen als Generalunternehmer an beliebter 1. Stelle auf Mallorca
   

• Lokale Bauunternehmen, Fachleute für Spezialthemen (z. B. Abdichtung, Denkmalschutz)
• Vertragliche Vereinbarungen, Zeitpläne, Zahlungspläne, fest kalkulierbare Kosten, Festpreise

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2. Durchführung der Bauarbeiten
   

• Strukturarbeiten: Dach, Decken, tragende Wände
• Gebäudetechnik (Elektro, Sanitär, Klima, Heizung)
• Dämmung, Fenster, Außendämmung, ggf. Solartechnik
• Innenausbau: Böden, Wände, Bäder, Küche

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2. Abnahme, Zertifizierung & Dokumentation
   

• Baubehörde Abnahmen
• Energiezertifizierung, falls erforderlich
• Dokumentation aller Arbeiten (z. B. für Förderung)

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2. Pflege & Instandhaltung
   

• Regelmäßige Wartung, insbesondere bei Klimaanlagen, Abflüssen, Außenflächen
• Kontrolle von Feuchtigkeit, Abdichtungen, Versiegelungen

Chancen & Risiken

Chancen

• Wesentliche Wertsteigerung der Immobilie
• Besserer Wohnkomfort, geringere Betriebskosten durch Effizienzmaßnahmen
• Attraktiv bei Verkauf oder Vermietung, insbesondere in Premiumlagen
• Fördermittel und steuerliche Vorteile möglich

Risiken

• Unerwartete Zusatzkosten (z. B. Schadstoffe, versteckte strukturelle Schäden)
• Verzögerungen durch Genehmigungsverfahren, Lieferprobleme
• Vorschriften und Auflagen schwer zu durchschauen, insbesondere bei ländlichen oder geschützten Gebieten
• Kosten für Instandhaltung / Pflege höher, wenn Materialien oder Konstruktionen nicht passend gewählt